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越是先天不足,越需后天努力:一个改造项目的



【明哥导读】五号停机坪广场(G5)位于广州白云商圈,是国内唯一由机场航站楼改建而成的大型购物中心。项目先天不足,区域商业竞争激烈,作为改造项目能够在新商圈面对激烈竞争做出差异化,难能可贵。潘总负责动线、建筑、结构、水电等方面的改造,可谓麻袋绣花,好功夫。

 

【分享嘉宾】潘汉森:群规划专家,H&Y瀚德建筑事务所董事,永旺AEON商业顾问

【分享时间】职业经理群,2015年5月24日晚

【整理】天津大通地产郑凯

 

广州老白云机场五号停机坪是国内唯一一个由机场航站楼改建而成的大型购物广场,于2011年9月28日开业。项目位于广州市白云区云霄街353栋5号,总开发面积13万平方米,商业建筑面积10万平方米,室外全开放园林式停车场3万平方米,拥有2500个停车位,云集永旺超市、天河城百货、星期8小镇、广州酒家旗下的天极品等多个知名品牌。

 

1、先天条件不良

 

从旧机场改造的项目,在先天条件,硬件结构上存在很大弊端需要克服,包括商业、建筑、结构、空调、强电、规划、消防、排烟、排水等等

 

五号停机坪是由40多栋建筑组成的建筑群,最老的建筑是1946年的,最新的建筑1995年的。里面大部分层高为4.2米,有不少是钢结构屋面的。钢结构屋面造成很大局限性,连设备都放不了。

 



内部结构复杂,有
砖混结构、框架结构、钢结构、钢屋架结构,除了高层之外什么结构都有了,这里就像个结构博物馆。

 




一层地面高差达到
1.5,二层楼面高差1.2,高差大,层高又矮,难度大。

 

因是原来在运营中的旧机场候机楼,里面的间隔、设备都相当复杂,几乎没有地下室(除了几个凌乱的设备室)。

 

2.动线规划

 

旧机场的改造,需衡量项目所在地经济情况,决定一般租户的租赁面积,确定动线走线,主力店定位,这是有经验的设计师应具有的最重要、最基本的能力。

 

 

图片
商业动线第一稿(上)及最终稿(下)

 

我在动线设计时,南北侧设计主力店百货15000㎡,后来北侧绿色部分拆除,主力店移动,现在的天河城百货就调到后来这位置(红色区域)。

 

南侧一二楼规划为超市,后来改为一楼是永旺社区超市,二楼为星期八小镇,但是主动线是没有做多大改动的

 



3.
从硬件设备和运营综合考虑

 

因为项目最新建筑物是95年完成的,有钢筋混土层的屋面面积有几千平米,且在较为中间,只有黄色部分才可以做影院;因为进深很大排水作用较难,所以餐饮部分只能在边上,或者利用楼层高差作排水。


4.机电设计方面

 

大部分层高4.2米,层高太矮,风管走向相当困难,机电方面都要考虑得相当详尽。

 

因为大部分层高4.2米,所以做购物中心的设备挑战难度极大,通常我们做购物中心天花合理高度为:层高H —(1.8~2.0),即4.2 —(1.8~2.0)=2.4~2.2m,这样天花高度在大空间无法接受的,只有做严格机电规划,把一些主要的大风管设于店铺,腾挪出公用通道高度,这要求购物中心设计人员有高度的有机的综合能力方可实现,建筑、结构、水电、暖通、消防等等的综合且相当清晰,且项目南北长500米,管路都特别长,另外项目的外围排水管埋深较低,基本上没有排放高度,这也是给隔油池、化粪池的设置提出很大的难题。

 

5.旧设备是否留用

 

改造过程中还要考虑设备是否留用?对此,我们要测算原来物业原有的空调系统、安保系统、消防系统、广播系统、扶梯、电梯等是否留用。新的设备有95年的,老的有80年代的,能效比表明,以空调主机为例,我们测算出原旧空调系统使用18个月后多耗电费能收回整套空调主机的投资

 

6.建筑改造

 

建筑最宽宽度有130多米,受到疏散距离限制,设置疏散楼梯没法直接对室外,所以必须设置消防通道,消防通道又有可能把一些动线切断,那时候也没有亚安全通道或区域的说法(后来一年多白云万达才拍下G5对面的地块开发)。中空和购物通道设置除了满足招商运营需要,又要反复考察现场建筑结构条件,如边跨柱打掉梁可能有安全隐患等等,中庭希望2F和3F都能在同一个空间。可能建筑硬件2F能满足3F又可能不满足,3F满足,2F又可能不满足,反反复复多次,才确定可能多方面能满足的动线和建筑方案。

 

7.结构改造

 

结构方面设计,建筑物的活载是否与新功能活载匹配。幸运的是候机楼活载与商场的是一致的。


受到现场层高及施工机械高度影响,基础加固方面,因为现场建筑物基础有天然基础、钻孔桩和冲孔桩,且地质为岩溶,是复杂的地质情况,后来我们做了桩型比较,确定基础加固和结构加固方案。

 

餐饮业态方面厨房排油烟是必要条件,厨房排油烟系统全部重新改造,因为许多屋面都是钢结构屋面,没法放置排风机和净电除油设备,需要加出新钢架来放置。

 

总而言之,改造项目比新做项目存在很多硬件或其地方面的缺陷,能够做出相对合理动线和运营基本良好的项目已经是难能可贵,更何况在商业运营难度更大的今天。

2021-04-06 发布 浏览

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