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购物中心承载力强城市综合体发展现4大趋势

2016年,可以说是成都的“商业综合体年”,最引人注目的莫过于上半年开业的国际金融中心和太古里。这些城市综合体在推动商圈发展的同时,周围商圈也受益匪浅。而据四川省商业地产联盟日前发布的数据显示,成都2016年商业地产体量在1000万平方米,城市综合体年度总面积达2757万平方米。
 
在此背景下,成都的商业地产,无论是购物中心、写字楼、公寓、酒店、商铺,还是其他专业产品,已经历了高供销期,而兼容至少上述三项业态的“城市商业综合体”正成为市场各方所关注的焦点。
 
那么,目前这类“城市商业综合体”的发展又呈怎样的特点?
 
商业地产有承载力
 
从城市和人群消费支撑程度来看,成都在1.5线城市、经济表现力第一城、财富第四城、商业地产第四城等各类标签下,显示出强大的商业承载力。
 
目前成都已引进约268家世界500强企业落户,精英群体人数超过70万。据中国家庭金融调查与研究中心的数据显示,2016年,成都有32万户家庭跻身全国高净值家庭的行列,两年增加了6万户,高净值家庭占比远高于4%。
 
从成都的城市经济发展角度来看。《四川日报》的报道显示:2016年,成都预计实现地区生产总值10800亿元左右,增长8%左右。2016年,成都预计全年固定资产投资7006亿元,增长5.8%;一般公共预算收入1154.4亿元,增长12.6%;社会消费品零售总额4900亿元,增长10.5%;城镇和农村居民人均可支配收入分别增长8.5%、10%。
 
成都2016年新签约引进重大项目520个,实际到位内资3540亿元、实际利用外资75亿美元,分别增长3.7%、5.6%;实施重大项目837个,完成投资2450亿元;新增规模以上工业企业260家,产值过百亿工业企业增至10家,7家民营企业入选中国民营企业500强。
 
2016年,预期成都市地区生产总值增长7%以上,固定资产投资总额7000亿元以上,一般公共预算收入增长7%,城镇和农村居民人均可支配收入分别增长7%、7.5%,万元地区生产总值能耗进一步降低。
 
由此来看,成都的城市竞争力、经济实力具有强大的商业承载力。
 
“城市越来越成熟,会催生更多精英群体和高净值家庭,他们对商业综合体的需求更高,这是高端城市综合体的有利市场支撑。”仲量联行华西区董事总经理吴允燊表示,成都的商业综合体具有足够的发展支撑力。
 
4大趋势值得关注
 
首先就2016年开业的大型商业综合体、购物中心的招商而言,更注重生活化、互动性、体验性的业态,并强调“首次进驻”概念。
 
例如,银泰城体验业态的占比达70%,其中生活配套的占比为24.83%,餐饮的占比为20.93%,快时尚和服装的占比则大幅减少。而在入驻的快时尚和服装中,有15%的品牌属于首次进入成都市场。
 
再来看中粮大悦城的情况。其零售业态和非零售的占比分别为40%、60%,颠倒了传统的业态配置,并设置了西南地区唯一一家标准化无台口的小剧场——八点空间。
 
龙湖金楠天街的“首店”概念则更为突出,引进的CGV韩国奢华影院、SPAO、LAP、MG、VEROMODA生活概念馆、苗乡楼等商家,要么是首次入驻西南地区,要么是在成都开的第一家店。
 
而就开发商公布的数据来看,新开业的龙湖金楠天街的招商率为95%,开业当天人流量达30万人次,日均客流量约为8万人次,日均营业额约为400万元;银泰城招商率也达95%,开业当天客流约15万人次,营业额超1200万元;中粮大悦城、恒大华置广场的招商率也分别达到85%和90%。
 
其次,在业态配置上,引入“跨境电商线下实体店”成为成都“城市商业综合体”目前的新趋势。
 
例如,新开业的万科钻石广场就设置了双流综保区进口商品直销中心,仁恒置地引进了四川首家跨境电商保税直购店“易欧蓉”,奥克斯广场则有天虹跨境电商体验店。
 
“2016年,中央和地方都出台了一些鼓励互联网+外贸的政策,自贸区及综合保税区业务也迅速发展,随着中等收入人群对进口商品需求的日渐增强,跨境电商实体店业务被很多开发商视为新增长点。”仲量联行零售地产部高级董事谢凌如此表示。
 
再次,随着成都公共交通的日趋完善,市民出行更为便捷,而口岸好的商业综合体的发展更被看好。
 
对此,谢凌指出,随着成都地铁交通的完善和提升,邻近地铁的“城市商业综合体”的人流量在增加,租金提升的趋势也会逐渐显现。当成都只有两条地铁线时,日均客流量在50万人次,增加到3条后,客流量一跃至120万人次,这是很惊人的增长,三条地铁线直接连通的11个优质商业综合体也有望录得更好的物业表现。
 
事实上,目前,成都的优质零售物业还是集中在传统的春盐商圈,南部虽然有一些商圈崛起,但对知名品牌和国际大牌的吸引力远不足以与一环核心商圈竞争。
 
“城南的几大商圈内也有分化,例如双楠商圈是成熟的老商圈,很多零售商都愿意去,但没有好项目,大悦城和金楠天街弥补了现有缺陷,运营状况都不错。但如果开发商盲目进入不成熟或高密度商圈,运营风险不小。”谢凌进一步指出。
 
除此之外,轻资产和资本化也是成都“城市商业综合体”发展的一个趋势。
 
仲量联行华西区研究部负责人马伟业指出,成都开发商和投资人相对较为保守,并未开展太多资本包装尝试,但大力推轻资产化的万达等企业会给市场带来触动。
 
据了解,2016年,万达在成都投资550亿建万达城,并布局10个万达广场,大部分以轻资产方式运营。
 
“严格来说,做商业地产就应该用轻资产方式运行,实行准金融投资对成都商业地产来说很值得关注。”四川省连锁商业协会会长冉立春表示。
 
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